Près de 3 000 ouvertures potentielles
L’année 2025 verra probablement une augmentation du nombre d’enseignes concernées par une procédure en France. Lors des neuf premiers mois de 2025, Newmark en recensait déjà 46 contre 50 sur l’ensemble de 2024, appartenant majoritairement au secteur de la mode (39 %), devant celui de l’équipement de la maison (24 %). Parallèlement à cela, de nombreuses enseignes développent leur réseau de points de vente, profitant pour certaines des libérations de locaux liées aux procédures. La répartition par secteur d’activité est également stable d’une année sur l’autre.
Le boom confirmé des loisirs
Dans le domaine des loisirs, l’heure est clairement à l’accélération. Leur essor se traduit aussi bien par la multiplication de nouveaux concepts que par le développement de pôles de loisirs dédiés, à l’instar des projets menés par des opérateurs tels que Nikito, Monky ou 1055. « Une quinzaine de pôles supérieurs à 5 000 m² verront le jour en France en 2025, pour un volume de quelque 130 000 m² en hausse de 51 % par rapport à 2024 et de 103 % par rapport à 2023 » prévoit Vianney d’Ersu. Ils représenteraient alors plus d’un quart de la production totale de m² d’ensembles commerciaux en France, le développement de formats commerciaux traditionnels ne cessant quant à lui de diminuer. Cependant, les ouvertures effectives devraient être moins importantes compte-tenu du décalage probable de certaines opérations. Par ailleurs, la taille moyenne des projets tend à diminuer, atteignant un peu moins de 9 000 m² contre 10 500 m² entre 2022 et 2024.
Une centaine de nouveaux entrants en 2025
Dans ce paysage en recomposition, un autre facteur accélère les transformations du commerce : l’apparition continue d’acteurs inédits dont certains bousculent parfois les modèles établis. « Après une année 2024 record, 2025 devrait voir l’arrivée d’une centaine de nouvelles enseignes étrangères dont près de 80 ont déjà ouvert un premier magasin en France » détaille Antoine Salmon, co-directeur du département Commerces chez Newmark France. Comme l’an passé, les secteurs de la restauration et de l’habillement rassemblent la plus grande part de ces nouveaux entrants. Les arrivées de nouveaux acteurs de la mode concernent pour la plupart des concepts pointus et haut de gamme, à l’exemple de Reformation (Etats-Unis) ou de Sunspel (Royaume-Uni) dans le Marais, ou de Toteme (Suède) et Sease (Italie) rue du Faubourg Saint-Honoré.
La percée des marques asiatiques est un autre phénomène marquant, avec une nette accélération depuis 2023. Depuis cette date, celles-ci ont représenté 17 % des nouvelles enseignes étrangères arrivées dans l’Hexagone, soit plus que les marques nord-américaines. « Portées par des acteurs comme Miniso, Pop Mart, Gong Cha ou encore Gentle Monster, elles investissent des secteurs variés – de la restauration à la mode en passant par les mobilités ou la beauté – avec des concepts parfois sophistiqués. Cet essor est le signe d’un véritable basculement culturel : l’Asie n’exporte plus seulement des produits mais aussi un art de vivre, et tout indique que cette influence, particulièrement visible à Paris, va s’intensifier dans les années à venir » prédit Antoine Salmon.
La vacance poursuit sa baisse sur les axes prime parisiens
La capitale demeure en effet la cible privilégiée des nouvelles arrivées d’enseignes étrangères. En 2025, Paris en capte une part toujours importante, bien qu’en baisse d’une année sur l’autre (63 % en 2025 après 75 % en 2024).
Sur le segment du luxe, 27 ouvertures de boutiques de luxe sont comptabilisées en 2025, dont plus de la moitié correspondent à des créations. En 2026, le mouvement pourrait même s’amplifier, le secteur du luxe s’inscrivant dans une dynamique de long terme, relativement peu affectée par les incertitudes économiques immédiates.
Ce dynamisme du luxe, auquel s’ajoute celui d’autres segments de marché dans des secteurs comme la restauration, les accessoires ou encore la beauté, contribue à la diminution de la vacance commerciale sur les artères prime de la capitale. « Sur les 24 axes suivis par Newmark, le taux de vacance atteint en moyenne 4,1 % contre 5,1% à la même période en 2024. Dans ce contexte, les valeurs locatives se stabilisent ou subissent une légère pression haussière dans les rues les plus demandées, dans le Marais notamment » poursuit Antoine Salmon.
Hors du segment prime, le bilan de 2025 est plus mitigé. Plusieurs acteurs habituellement implantés en zone périurbaine tendent également à poursuivre leur développement dans la capitale, à l’exemple de LIDL place de la République, d’Action près de la Bastille, ou encore de Maxi Zoo boulevard Voltaire.
L’hyper-sélectivité demeure le maître-mot sur le marché de l’investissement
Les investisseurs ont pris acte de cette recomposition du marché français. La polarisation du marché locatif au profit des meilleurs emplacements parisiens se retrouve même de façon encore plus nette sur celui de l’investissement. Après les quelques opérations majeures du début d’année, dont la joint-venture formée par Kering et Ardian concernant un portefeuille de trois ensembles immobiliers prestigieux, de nouvelles cessions significatives ont été finalisées ces derniers mois (le 223 rue Saint-Honoré, cédé par Hines à Pontegadea). Le marché des centres commerciaux reste quant à lui peu animé, ne rassemblant que 20 % des volumes investis et un nombre réduit d’opérations, dont la cession par URW à CDC de 15 % du « Forum des Halles » et l’achat par Mercialys de « Saint Genis 2 » dans le Rhône. Enfin, les retail parks, bien que très prisés des investisseurs, ne concentrent que 7 % des sommes engagées en commerces (contre 27 % sur l’ensemble de 2024) en raison d’une offre limitée.
La situation ne devrait guère évoluer en 2026. « Après un résultat proche en 2025 de celui de 2024, le marché des commerces restera soutenu par les stratégies value-add, nourries par des levées de fonds importantes qui cibleront en priorité des actifs aux qualités indiscutables. Les acteurs core demeureront généralement en retrait, sauf sur le segment des retail parks. Par ailleurs, les exigences accrues des acquéreurs continueront de se confronter aux attentes de prix encore élevées de certains vendeurs, alors même qu’un volume significatif d’actifs mis sur le marché alimente l’offre » conclut Malo Lacroix.
