Hausse de 22 % des volumes investis
En 2025, la légère détente des conditions de financement a permis un redémarrage de la production de crédits à l’habitat, accompagné d’une reprise du nombre de ventes de logements aux particuliers. En revanche, l’investissement locatif peine à repartir sur fond de forte instabilité politique, fiscale et réglementaire.
Le marché des ventes en bloc a, quant à lui, enregistré un rebond marqué. « Résidentiel classique et résidentiel géré confondus, les montants investis ont atteint 4,2 milliards d’euros en France en 2025, soit un recul de 21 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années mais une nette progression de 22 % par rapport à 2024 » annonce Guillaume Atten, Co-directeur de l’investissement résidentiel chez Newmark. Cette dynamique a renforcé la place du résidentiel dans l’allocation immobilière des investisseurs. En hausse pour la troisième année consécutive, sa part dans l’investissement immobilier en France a atteint 24 %. Ce niveau – record pour le marché résidentiel – est inférieur à celui des bureaux, mais comparable à celui de l’industriel et supérieur à celui des commerces.
La reprise est toutefois contrastée. « Si les volumes investis sur le marché résidentiel ont globalement progressé, le nombre total de transactions, toutes tailles confondues, a reculé de plus de 10 % en un an. Cette baisse tient notamment au moindre dynamisme des opérations de taille intermédiaire et à la sélectivité accrue des investisseurs » note Maroussia Hamaide, Co-directrice de l’investissement résidentiel chez Newmark. Ce sont les grandes transactions qui ont contribué de façon décisive au rebond de 2025. Les six opérations supérieures à 100 millions d’euros recensées l’an passé – contre une seule en 2023 et 2024 – ont ainsi concentré 37 % des montants investis. Outre l’« îlot Chirac » (ex-îlot Branly, Paris 7e), celles-ci ont porté sur la cession de cinq portefeuilles nationaux dont quatre sur le segment du résidentiel géré.
Année exceptionnelle pour les résidences étudiantes
Le résidentiel géré a largement soutenu l’activité en 2025, représentant 35 % de l’ensemble des investissements résidentiels en France après 16 % en 2024. « Les montants investis sur le marché français du résidentiel géré ont atteint près d’1,5 milliard d’euros en 2025, soit un niveau légèrement supérieur au précédent record de 2019 et une progression de 172 % sur un an ! Cette performance exceptionnelle repose principalement sur le fort appétit des investisseurs pour les résidences étudiantes, avec 12 opérations représentant plus d’1,2 milliard d’euros » précise Maroussia Hamaide. Le succès des résidences étudiantes peut toutefois être nuancé, étant essentiellement lié à la cession de quatre portefeuilles nationaux (« YouFirst Campus », « France Campus », « Big » et « Camplus ») dont le volume cumulé concentre près de 80 % de l’ensemble des sommes engagées sur le marché du résidentiel géré.
Le marché du coliving a quant à lui été très peu animé, ne rassemblant que 34 millions d’euros investis en 2025. Ce dernier suscite plus que jamais des interrogations. Alors que la diversité des concepts rend le modèle plus complexe à appréhender, plusieurs municipalités – Paris en tête – affichent en effet leur hostilité au coliving, qu’elles accusent de contourner les règles d’urbanisme et d’encadrement des loyers. Enfin, avec près de 200 millions d’euros l’an passé, l’investissement dans les résidences seniors a progressé de 76 % par rapport à 2024 mais reste loin des niveaux observés sur la période 2018-2022 (620 millions d’euros engagés en moyenne chaque année). « Le marché des résidences seniors est clairement en perte de vitesse. Les acquéreurs potentiels sont rares, principalement français et très attentifs à la qualité des exploitants et des localisations » précise Maroussia Hamaide.
En revanche, le marché français des résidences étudiantes profite lui très largement de l’appétit des acteurs internationaux. Majoritairement anglo-saxons ou à capitaux principalement nord-américains, leurs acquisitions s’inscrivent dans des stratégies de constitution de plateformes paneuropéennes. En 2025, ils ont été particulièrement actifs sur le segment des grands portefeuilles, à l’image de l’acquisition du portefeuille « YouFirst Campus » par Global Student Accommodation et Nuveen, de la joint-venture réunissant Invesco, DeA Capital et la Banque des Territoires (portefeuille « Camplus »), ou encore de l’achat par JP Morgan AM et QuinSpark Investment Partners du portefeuille « France Campus ». Les fonds internationaux ont également réalisé plusieurs acquisitions significatives d’actifs unitaires, comme celles de Hines à Courbevoie et d’Aberdeen à Suresnes.
Résidentiel classique : forte polarisation à Paris
Alors qu’ils n’ont représenté que 21 % des montants investis dans le résidentiel géré en 2025, les Français ont concentré la quasi-totalité des 2,7 milliards d’euros engagés sur le segment du résidentiel classique. Ce volume, en légère baisse de 6 % par rapport à 2024, est en retrait de 37 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. « L’activité a été plus dynamique en Ile-de-France qu’en province : captant près de 85 % des montants investis à l’échelle nationale, Paris et sa région affichent un recul de 7 % sur un an mais une hausse de 8 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années » annonce Guillaume Atten.
Si quelques opérations ont été enregistrées dans les Hauts-de-Seine, notamment à Neuilly et Rueil-Malmaison, c’est dans Paris que l’activité s’est très majoritairement concentrée (72 % des sommes investies en Ile-de-France). Plusieurs cessions supérieures à 20 millions d’euros y ont été réalisées au profit d’opérateurs à stratégie court terme, de privés ou encore d’institutionnels dans certains des arrondissements les plus onéreux, comme les 8e, 16e et 7e. Dans le 7e, des investisseurs privés ont acquis l’« îlot Chirac » qui, après la cession du portefeuille « Nexus », constitue la plus importante transaction de l’année sur le marché français du résidentiel classique. Cette opération fait toutefois figure d’exception, les privés s’étant majoritairement positionnés sur des opérations inférieures à 20 millions d’euros. De leur côté, les institutionnels ont signé quelques transactions importantes, tandis que les opérateurs à stratégie court terme ont aussi animé le marché, profitant d’une décote bloc parfois significative mais très disparate selon les actifs. « Après avoir culminé à 24 % en 2023 et s’être légèrement réduite en 2024, la décote bloc moyenne à Paris et dans les Hauts-de-Seine a continué de diminuer en 2025 pour atteindre 17 % » précise Maroussia Hamaide.
La Ville de Paris et les bailleurs sociaux, premiers acteurs du marché parisien
Comme en 2024, la Ville de Paris et les bailleurs sociaux sont restés les premiers intervenants du marché des ventes en bloc dans la capitale. Leurs préemptions et acquisitions ont ainsi représenté plus de 730 millions d’euros en 2025[1]. « Ce montant porte à plus d’1,8 milliard d’euros l’ensemble des sommes investies par la Ville et ses bailleurs depuis 2023 afin de produire du logement public à Paris, principalement social », souligne David Bourla, directeur des Études chez Newmark. Dans un contexte de ralentissement persistant de la construction neuve et du conventionnement de logements existants, les acquisitions et préemptions dans le parc privé constituent plus que jamais le principal levier mobilisé par la Ville pour se rapprocher de l’objectif de 40 % de logements publics d’ici 2035.
Si les acquisitions se sont accélérées dans certains arrondissements en situation de déficit de logements sociaux, comme le 15e, leur répartition demeure très disparate. Le taux de logements sociaux varie ainsi de moins de 3 % dans le 7e à plus de 40 % dans les 13e, 19e et 20e, où la Ville n’en poursuit pas moins l’expansion du parc social. Le fait qu’il s’agisse des arrondissements où les valeurs métriques sont les moins élevées y facilite naturellement les acquisitions, même si le coût des travaux peut être très conséquent. La Ville et ses bailleurs sont également restés très actifs dans des arrondissements proches de l’équilibre, tels le 12e où ont été recensées certaines des opérations les plus importantes des dernières années. « En revanche, le logement abordable demeure peu développé, quel que soit l’arrondissement, malgré les besoins de la population et les annonces de la Ville qui ambitionne d’amener cette typologie à 10 % du parc de la capitale » pointe David Bourla. C’est dans ce cadre qu’a été créée la Foncière du Logement Abordable, dont les premières acquisitions ont été menées en 2025 (31-33 rue Pajol, 117 avenue d’Italie).
Les cédants sont en grande partie des privés. Les immeubles concernés étant généralement de taille modeste, ces derniers représentent une part élevée du nombre de biens préemptés ou acquis par la Ville et les bailleurs sociaux (44 % depuis 2023), mais seulement 21 % des volumes investis. À l’inverse, les institutionnels et les foncières cèdent le plus souvent des actifs importants, à l’image de ces grands ensembles cédés en 2024 et 2025 (24-26 rue Sibuet, 42-52 et 58-60 rue de la Py). « La Ville de Paris et ses bailleurs sociaux ont acquis ou se sont positionnés sur sept immeubles d’un montant compris entre 50 et 100 millions d’euros depuis 2023, dont quatre en 2025. Ces opérations d’envergure sont particulièrement recherchées par la Ville, lui permettant d’atteindre plus rapidement ses objectifs de création de logements sociaux », ajoute David Bourla.
Un facteur clé : l’instabilité politique et réglementaire
La Ville restera un acteur majeur du marché résidentiel dans la capitale en 2026. Celle-ci a d’ailleurs maintenu ses investissements dans le logement social avec 800 millions d’euros inscrits au budget primitif. Toutefois, la tenue prochaine des élections municipales rend le contexte plus incertain pour les années à venir. En cas d’alternance, la politique du logement pourrait en effet prendre une tout autre direction, certains candidats annonçant vouloir s’en tenir aux 25 % de logements sociaux dans la capitale et donner la priorité au logement abordable plutôt que social. Du résultat des urnes dépendra également la poursuite des politiques d’encadrement des loyers, qui concernent aujourd’hui plus de 70 collectivités dont Paris, avec un impact potentiellement important pour l’investissement locatif.
Au niveau national, l’instabilité politique pourrait se prolonger jusqu’aux élections présidentielles et législatives de 2027. Alimentant l’incertitude dans de nombreux domaines juridiques et fiscaux (statut du bailleur privé, hausse des droits de succession sur les gros patrimoines, transformation de l’IFI en impôt sur la fortune improductive, réforme du dispositif 150-0 B ter, etc.), elle pourrait peser durablement sur l’industrie immobilière en prolongeant l’attentisme des investisseurs.
Des volumes d’investissement limités au 1er semestre
« Cet attentisme a pu expliquer la diminution des mises sur le marché d’immeubles résidentiels au 2nd semestre 2025, ce qui limitera mécaniquement les volumes d’investissement au 1er semestre 2026. Par ailleurs, la prime de risque du résidentiel classique devrait rester ténue, incitant les investisseurs à privilégier les stratégies value-add » avance Guillaume Atten.
Sur le marché du résidentiel géré, les fonds et opérateurs internationaux continueront de cibler en priorité les résidences étudiantes, un segment dont les fondamentaux restent solides malgré certaines évolutions conjoncturelles et structurelles (progression des parcs social et intermédiaire, éventuelles restrictions des aides au logement, ralentissement des effectifs étudiants, etc.). L’activité restera modeste sur le segment du coliving, dont l’appellation même pourrait progressivement s’effacer pour diminuer les réticences des pouvoirs publics. Dans les grandes villes, l’acceptabilité du modèle pourrait passer par une intégration renforcée des volets sociaux et sociétaux (intergénérationnel, inclusif, etc.). Sur le marché des résidences seniors, les volumes devraient également rester peu élevés. Malgré un potentiel démographique important, ce marché reste contraint par la tendance des seniors et des familles à privilégier le maintien à domicile.
« En 2026, les performances de l’immobilier résidentiel resteront contraintes par un environnement politique et réglementaire instable. Toutefois, le logement devrait continuer de tirer parti du rééquilibrage structurel des portefeuilles d’investisseurs, soucieux de mieux répartir leurs risques au profit d’actifs reconnus pour leur résilience à long terme » conclut Maroussia Hamaide.
[1] Opérations finalisées et en cours.